Hypotheek Eigen Woning omzetten van box 1 naar box 3



Door Ingeborg Bes Annemarie van Es

De meeste mensen hebben de lening voor hun eigen woning in box 1. Soms kan het echter voordelig zijn om de hypotheek in box 3 te plaatsen.

Een eigen woning financiering in box 1
De eigen woning die als hoofdverblijf dient, wordt belast in box 1 van de inkomstenbelasting. Jaarlijks tel je als eigenwoningbezitter een bepaald percentage van de WOZ-waarde van je huis op bij je inkomen in box 1. Dit eigenwoningforfait bedraagt voor de meeste woningen 0,50% van de WOZ. De betaalde rente over de eigen woning financiering mag je vervolgens aftrekken van je inkomen.

Rente aftrek wordt steeds minder
Het IB tarief waartegen de renteaftrek plaatsvindt, wordt door de jaren heen steeds meer beperkt. In 2021 is aftrek mogelijk tegen maximaal 43%. De komende jaren wordt dit tarief verlaagd van 40% (2022), naar 37,05% (2023) tot 37,03% in 2024.

  • Vanaf 1 januari 2013 zijn mensen die een hypotheek hebben afgesloten verplicht om in 30 jaar de lening ten minste annuïtair af te lossen, willen ze in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Door de jaarlijkse aflossing van de lening daalt de hoogte van de uitstaande lening en ben je minder rente verschuldigd. Hierdoor stijgt de netto woonlast.
  • Doordat de hypotheekrente de afgelopen jaren fors is gedaald, betaal je een lager bedrag aan rente en kun je minder aftrekken dan enkele jaren geleden.
  • Wanneer je minder hypotheekrente aftrekt dan de bijtelling van het eigenwoningforfait, valt het saldo van die twee bedragen positief uit. Dit betekent dat je belasting betaalt over dit bedrag. Op basis van de Wet Hillen werd dit positieve saldo gecompenseerd. Vanaf 2019 wordt deze compensatie in 30-jaarlijkse stapjes afgebouwd tot nihil. In 2021 compenseert de Hillen-aftrek een positief saldo van eigenwoningforfait en renteaftrek nog maar voor 90%. Hierdoor resteert toch nog een positief bedrag waarover je IB in box 1 betaalt. Door de verdere afbouw van de Hillen-aftrek neemt dat bedrag steeds verder toe. Tot het uiteindelijk gelijk is aan de bijtelling van het eigenwoningforfait.

Om deze redenen kan het interessant zijn om een lening voor de eigen woning niet in box 1, maar in box 3 te plaatsen. Hoe zit dat?

Een eigen woning financiering in box 3
In box 3 worden de bezittingen zoals spaargeld, beleggingen of een tweede woning belast. De waarde van de bezittingen verminderd met de schulden is je vermogen. Een hypotheekschuld in box 3 mag in mindering gebracht worden op de bezittingen, waardoor het belastbare vermogen lager wordt. Heb je een hoge lening op je huis? Heb je een aanzienlijk vermogen? Is de rente op je lening lager dan het fictief rendement in box 3? Dan kan een woningfinanciering in box 3 een interessante aftrekpost vormen.

Een kwestie van rekenen
Bij de berekening van de box 3 belasting gaat de belastingdienst uit van een fictief rendement over de grondslag van je vermogen (1,898%, 4,501 % of 5,69% afhankelijk van de omvang van je vermogen).
Bij een vermogen boven € 1.000.000,- bedraagt het fictief rendement 5,69%!
Bij de bepaling van de grondslag van je vermogen wordt de uitstaande lening in mindering gebracht op je bezittingen. Voor het totaal aan box 3 schulden geldt wel een drempel van € 3.200,- (voor fiscaal partners samen € 6.400,-). De grondslag waarover de vermogensrendementsheffing berekend wordt, is dus lager dan bij een financiering in box 1. Je betaalt dan minder box 3 belasting.

Als het rentepercentage van de lening beneden een bepaald niveau ligt, pakt een schuld in box 3 voordeliger uit. Bij welk rentepercentage dat is, verschilt per situatie. Zeker interessant als je vermogen dusdanig hoog is dat je tegen het hoogste tarief in box 3 belast wordt. Voor mensen die weinig spaargeld of beleggingen hebben, is het meestal verstandiger om de hypotheek in box 1 te laten staan. Je hebt dan in box 3 niet of nauwelijks fiscaal voordeel.

Een bijkomend voordeel
Een ander voordeel, en voor sommige mensen juist de reden om een box 3 lening af te sluiten, is dat er voor leningen aangegaan na 1-1-2013 fiscaal gezien geen aflossingseisen zijn en dat er geen verplichte informatieverstrekking aan de belastingdienst is. Wanneer een lening niet voldoet aan de fiscale voorwaarden voor renteaftrek in box 1, komt de schuld ‘automatisch’ in box 3.

Toetsing in box 3 is wel zwaarder voor wat betreft het verkrijgen van een box 3 financiering. Het moet dus wel passen binnen de normen.

Met de Adviesplanner weet je het zeker!
Om te bepalen wat voordeliger is, een (eigen woning) schuld in box 1 of in box 3, verschilt per situatie. Hiervoor is rekenwerk nodig. Met de Adviesplanner van Omniplan kun je beide varianten (laten) berekenen en kun je vergelijken wat het gunstigst is.

Let op! Een bestaande eigenwoningschuld in box 1, kan niet ‘zomaar’ naar box 3 verhuizen.
De eigenwoningschuld in box 1 kan alleen verdwijnen als deze eerst uit eigen middelen is afgelost en je op een later moment een nieuwe schuld opneemt. Dan zit deze nieuwe schuld wel in box 3. Er kunnen zich ook situaties voordoen waardoor bestaande box 1 leningen automatisch naar box 3 gaan. Bijvoorbeeld als je 30 jaar renteaftrek in box 1 hebt genoten. Voor fiscaal nieuwe eigen woning schulden geldt, dat de schuld in box 3 terecht komt als niet aan de fiscale voorwaarden voor een box 1 financiering is voldaan.

 

The devil is in the default

Lees verder
Loading…